گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت سال 1401

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ‌ماه سال 1400، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 10490 واحد مسکوني رسيد که نسبت به فروردین ماه 206 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 166 درصد افزايش نشان مي‌دهد. البته این تعداد معامله در مقایسه با اردیبهشت ماه در سال های 1395 تا 1399 کمتر است. اما می تواند نشانه‌ای از ورود به دوره رونق باشد.

از سوی دیگر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران که در اسفند ماه برای اولین بار مرز 35 میلیون تومان را رد کرده بود و در فروردین کمی کاهش داشت مجددا به بالای این سطح رسید و به 363.5 ميليون ريال رسید که حاکي از افزايش 6.1 درصدي نسبت به ماه قبل ميباشد. همچنين اين رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 26.2 درصد افزايش داشته است. البته همان طور که گفته شد بخشی از این جهش 6 درصدی نهفته در کاهش میانگین قیمت واحد ها در فروردین دارد. اما بررسی جزئیات تعداد و توزیع واحدهای معامله شده نکات مهمی وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

تعداد کل معاملات شهر تهران در اسفند ماه به 10490 مورد رسید و تعداد معاملات از ابتدای سال 13917 واحد شد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با 29.6 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند که حدود 6.1 واحد درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل کمتر است همچنین سهم واحدهای 6 تا10 سال نیز ار 20.8 به 17.4 درصد رسیده است  و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت بالا در گروههاي " 11 تا 15 " و "بيش از 20 " سال ساخت افزوده شده است. از ابتدای سال 1400 کاهش سهم واحدهای نوساز از کل معاملات را داشته‌ایم که نشان دهنده کاهش قدرت خرید و همچنین کاهش ساخت و ساز است. اما افزایش شدید معاملات در واحدهای بیش از 20 سال ساخت به بیش از بیست درصد کل معاملات می‌تواند نشان دهنده افزایش خرید واحدهای کلنگی باشد.

در این ماه، واحدهاي مسکوني با زيربناي "50 تا 60" متر مربع با سهم 15.3 درصد بیشترین سهم از معاملات را داشته اند و در مجموع واحدهای مسکونی با سطاح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.3 درصد از کل معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

در اردیبهشت ماه 1401، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 363.5 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 6.1  درصد و اردیبهشت سال قبل 26.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در دی ماه سال 1400 حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني در دامنه قيمتي "250 تا 300" ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 15 درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌هاي قيمتي "200 تا 250" و "300 تا 350" ميليون ريال به ترتيب با 14.2 و 11.6 درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. اما از دلایل افزایش قیمت میانگین، افزایش سهم تعداد معاملات در منطقه 1 و 2 شهرداری در کل معاملات است. بررسی توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق شهرداری مشخص کرد، تعداد معاملات در منطقه دو 256 و در منطقه یک 245 درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته که درمقایسه با افزایش تعداد کل معاملات فروردین ماه (206 درصد) بیشتر است.  از میان مناطق 22گانه شهر تهران، پس از مناطق 5 و 10، منطقه دو سومین منطقه پر معامله تهران در این ماه بود و منطقه 1 نیز برای اولین بار در رتبه 10 مناطق پر رونق قرار گرفت. می توان گفت رونق معاملات در مناطق گران تر شهر شروع شده و سطح میانگین قیمت کل شهر را بالا برده است.

در اين ماه، توزيع حجم معاملات به گونه‌اي بوده است که 58.8 درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در اين ماه (363.5 میلیون ریال) معامله شده است و 51.3 درصد از کل معاملات نیز به واحدهاي مسکوني با ارزش هر واحد کمتر از 2.5 ميليارد تومان اختصاص داشته است. به صورت تدریجی میانگین قیمت واحد ها، هم‌راستا با متوسط قيمت متر مربع واحد مسکوني در حال افزایش است.

در ماه مورد بررسي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل 46 و 50.6 درصد رشد نشان ميدهد. سرعت رشد شاخص کرایه کاهش یافته اما همچنان روند رشد اجاره بها در شهر تهران نسبت به قيمت مسکن بیشتر بوده است.